К середине осени рынок недвижимости традиционно активизируется. По наблюдениям риэлторов, легкое оживление можно наблюдать и в этом году. Основные продажи — это «вторичка»: одно- и двухкомнатные квартиры. И хотя на этом рынке по-прежнему наблюдается переизбыток предложений, в некоторых сегментах специалисты фиксируют дефицит…

Второй сорт – не брак

«Вот, например, сейчас все агентства испытывают дефицит «чешек» — одно-двухкомнатных. Конкретный дефицит, мало квартир на средних этажах, не в убитом состоянии», - заявляет заместитель директора агентства недвижимости Оксана Анисимова.

«Зачастую за ликвидные объекты — это средние этажи, это в хорошем состоянии квартиры – продавцы завышают цену. У покупателей не всегда хватает суммы денег, для того чтобы купить», - говорит риэлтор Алла Черватюк.

За последние полгода цены на ликвидные объекты вторичного рынка выросли приблизительно на 5-10%. При этом цена трех и четырехкомнатных квартиры наоборот — снизилась. Как результат: в целом ценовая политика серьезно не изменилась. «Однокомнатные – 37-45 тысяч условных единиц, двухкомнатные — 50, можно даже от 48. Если говорить о хрущевках, то где-то 60, трешки — 65-70», - перечисляет Оксана Анисимова.

«Однокомнатную, если это горящий вариант, можно от 35, двухкомнатную — от 43, а трехкомнатные - где-то от 50-55», - рассказывает Алла Черватюк. Основные сделки происходят в сегменте от 35 до 50 тысяч условных единиц, отмечает она. Чаще всего это разъезды, а также улучшения жилищных условий — продажа одной квартиры и покупка другой. Есть на рынке и перекупщики, хотя их в десятки раз меньше, чем до кризиса. «Если раньше в течение года перепродажа облагалась пятипроцентным налогом, то сейчас - в течение трех лет. Это значительно усложняет жизнь людям, которые занимаются инвестированием такого рода. Поэтому, конечно, таких инвесторов стало меньше», - говорит Оксана Анисимова.

Большая часть инвесторов — граждане из других стран, которые стараются купить недвижимость на спаде, чтобы перепродать ее, когда наступят лучшие времена. «В основном сегодня вторичный рынок просматривают представители таких государств, как Россия, Белоруссия, это Израиль, Германия, Польша, США», - перечисляет директор консалтинговой компании Светлана Ковальчук.

Инвесторы, как правило, стараются, чтобы недвижимость не пустовала, и сразу сдают жилплощадь в аренду. Около 15-20% клиентов агентств недвижимости берут квартиры исключительно под сдачу. Они менее переборчивы и готовы приобретать помещения, которые не всегда подходят другим покупателям. «Они могут и первые этажи брать, и последние, и средние — то есть, состояние их не всегда волнует. Главное - чтобы можно было свободно сдать квартирантам», - отмечает Алла Черватюк.

По данным консалтинговых компаний, вторичная недвижимость может приносить около 10% прибыли в год. Эффективную арендную ставку, как правило, вычисляют по стандартной схеме. «Если жилье стоит где-то 35 тысяч, то это порядка 10% в год — 3,5 тысяч долларов в год. Если мы поделим на 12 месяцев и умножим это в гривне, это будет около 2,5 тысяч гривен — в среднем это и есть стоимость однокомнатной квартиры, которую люди арендуют», - поясняет Светлана Ковальчук.

Квартиры на вторичном рынке хоть и не стоят на первом месте по доходности, при этом являются обязательной составляющей инвестиционного портфеля, уверена Светлана Ковальчук. По ее подсчетам, в недвижимость, как правило, нужно вкладывать около 40% капитала.

Прагматичные ожидания

Приобретение квартир на вторичном рынке остаётся самым распространенным видом сделок в недвижимости. В консалтинговых компаниях заверяют – те, кто купит вторичку сегодня, во время спада, останутся в выигрыше если не завтра, то через несколько лет. Риэлторы говорят – покупатели на рынке есть. «У них есть определенная сумма денег, и они готовы ждать. Вот когда появится недвижимость за эту сумму — они тогда готовы брать ее. В среднем, если однокомнатная — это до 38, двухкомнатные до 45, а трехкомнатные где-то 53-55», - говорит Алла Черватюк.

«Конечно же, вторичная недвижимость является сегодня инвестиционно-привлекательной, так как через года два-три будет подъем ценовой политики и в любом случае, если у человека есть возможность сегодня приобрести недвижимость, то он будет в выигрыше», - утверждает Светлана Ковальчук.

Вместе с тем, другие эксперты настроены более прагматично. По их оценкам, нынешнее осеннее оживление негативно подействовало на ценовую политику – цены вновь стали необоснованно завышать. Однако по окончанию сезона волна спроса пойдет на спад. «У меня такое впечатление, что до нового года этот спрос сохранится, а потом январь-февраль-март у нас будет более мертвым, чем когда бы-то ни было», - говорит Оксана Анисимова. По ее словам, покупательская способность украинцев неуклонно падает. Те, кто имел какие-либо сбережения, сейчас стараются быстрее их вложить, однако эти деньги уже заканчиваются. «Оснований для того, чтобы росли цены, получается, особых нет. У людей по-прежнему - что сегодня, что полгода назад - так и сейчас не так много денег — это не сравнить с докризисным периодом. Кредитование, конечно, вроде бы оживает, и даже ожило, но число желающих брать кредиты значительно уменьшилось», - утверждает эксперт.

Цены на одно- и двухкомнатные квартиры, скорее всего, меняться не будут. А вот крупногабаритное жилье сегодня висит в базах агентств мертвым грузом. Адекватность его оценки по-прежнему вызывает сомнения. «Будут падать цены на недвижимость, которая свыше 80 и даже, наверное, 100 квадратных метров. Пока ее цена не станет хотя бы 1000 за квадратный метр, ни о каком спросе на такую недвижимость речи быть не может», - считает Оксана Анисимова.

Кроме того, падение пророчат ветхому и аварийному жилью, домам, которые подлежат сносу согласно генеральному плану, а также «хрущевкам». Риэлторы утверждают, что их клиенты все чаще отказываются от покупки пятиэтажек, построенных в 50-60-х годах. «Они действительно отживают свое — «хрущевки». Мало кому хочется идти в эти 28 метров, ведь если говорить о первом этаже — это даже не тридцать… Стандартная хрущевка — 30. Люди не хотят — там очень маленькие кухни», - поясняет Оксана Анисимова. «Люди больше хотят «чешки» и особенно — «сотовые» проекты. А «хрущевки» — да, немножечко теряют», - отмечает АллаЧерватюк.

Помимо тесноты, «хрущевки» не любят за большие расходы на ремонт. Ведь в этом случае речь обычно идет не об обыкновенной косметике, а о замене давно устаревших и изношенных коммуникаций во всем доме.

Вторичное жилье в первой столице

Харьков — самый дешевый в отношении недвижимости украинский город-миллионник. Как говорят местные специалисты, переизбыток предложений здесь был не только во время кризиса, но и при подъеме цен. Ежемесячно в харьковских базах агентств недвижимости появляется от 700 до 900 квартир и еще столько же — домов…

Исторически сложилось так, что в первой столице Украины жилья больше, чем людей, которые могут его приобрести. «Цены на вторичную недвижимость в городе Харькове — одни из самых низких в Украине. Связано это со многими факторами — в свое время в Харькове было построено очень много жилых массивов, и сегодня можно сказать, есть переизбыток жилых помещений», - рассказывает харьковский специалист по недвижимости Сергей Кобзан.

За последний год цены на квартиры в Харькове практически не менялись — были лишь легкие колебания: рост и снижение стоимости «вторички» зафиксированы в рамках статистической погрешности — 3-5%. Самые дешевые предложения на рынке — это так называемые «подселёнки» - так здесь именуют комнаты в коммунальных квартирах. «На сегодняшний момент «подселенку» можно купить от 7 до 10-12 тысяч долларов в зависимости от района, условий и, естественно, состояния этого жилья», - говорит Сергей Кобзан.

На втором месте по дешевизне — харьковские «гостинки». Их стоимость колеблется от 15 до 18 тысяч условных единиц. Однако сами харьковчане предпочитают покупать полноценное жилье: однокомнатные квартиры в спальных районах— самый ходовой товар на рынке вторичной недвижимости. «Однокомнатные квартиры в наиболее дешевом сегменте — от 24 до 25 тысяч долларов, двухкомнатные — от 26 до 30 тысяч долларов и это как раз то, что пользуется спросом у населения города Харькова», - отмечает специалист.

Второй по популярности сегмент — частные дома в городе в ценовом диапазоне от 100 до 150 тысяч. Однако в целом активность покупателей оставляет желать лучшего. Хотя жилье в Харькове приобретают как коренные жители, так и приезжие, и те, и другие неохотно расстаются с деньгами, месяцами принимая решения о покупке. «Они не торопятся, они выбирают, они еще после этого любят очень поторговаться с продавцами. Причем, в общем-то бывает и 3-5 тысяч долларов удается выторговать в результате правильного поведения», - утверждает Сергей Кобзан.

Такая медлительность объяснима — харьковчане сегодня выбирают жилье только для собственных нужд. Инвесторов, которые покупают квартиры для сдачи в аренду, в Харькове очень и очень мало. «На сегодняшний момент невыгодно покупать квартиру с дальнейшей сдачей ее в аренду — это как бы неэффективное вложение денег. Но, опять-таки — это именно на сегодняшнем этапе», - подчеркивает Сергей Кобзан.

Стоимость аренды хорошей квартиры в спальном районе возле метро составляет около 1500-1600 гривен. Однако, как говорит Сергей Кобзан, харьковские инвесторы не любят длинные деньги и предпочитают возвращать вложенное быстро.

Артем ПЕРФИЛОВ, Елена МИЛОВА, Роман СТЕБЕЛЬЦЕ, Людмила ОРЕШИНА

Деловая Одесса