Ноябрь – период, когда на рынке долгосрочной аренды заканчивается «студенческий» сезон и появляется много предложений. Квартиры, которые сдавались посуточно, переходят на помесячный режим работы. Однако привыкшие к хорошим доходам владельцы арендуемой недвижимости стараются выжать максимум прибыли даже из долгосрочной аренды. Цены формируются хаотично, чаще всего – завышаются. Как результат: около 40% съемных квартир пустует….

Всё выше и выше…

«Недвижимость простаивает только потому, что цена необоснованна и качество тоже. Очень мало объектов новых, очень много «уставших» объектов. Люди не имеют средств и возможности обновлять эти помещения», - заявляет директор агентства недвижимости Олеся Мокрая.

«Хозяева, имея одну квартирку, считают, что она самая лучшая и стоит всех денег, которые есть в Одессе. Поэтому порой доходит до сумасшествий, когда квартира стоит 400 долларов, а хозяева предлагают ее за 600, за восемьсот», - рассказывает специалист по аренде Алексей Токарев.

Увеличение цен владельцы мотивируют ростом стоимости ремонтов и коммунальных тарифов. В некоторых случаях плату за коммунальные услуги стараются полностью переложить на плечи арендаторов. Риэлторы твердят: сегодняшние цены не соответствуют ожиданиям квартиросъемщиков – зарплаты, в отличие от стоимости объектов, не растут. Но при этом специалисты признают: хозяева недвижимости умудряются диктовать свои условия даже тогда, когда предложение превышает спрос. «Их выражение любимое: «Мы не можем себе позволить сдавать квартиру за мешок картошки — мы тогда закроем квартиру и не будем ее сдавать», - говорит Олеся Мокрая.

Впрочем, остается актуальным сегмент недорогой аренды. Как отмечают специалисты, уход студентов с этого рынка практически не повлиял на ситуацию. Основные арендаторы – это молодые семьи, а также переселенцы из других городов и провинции. Для этой категории самым важным фактором остается цена: уход из более дорогого в более дешевое жилье – это основные сделки. Поэтому в почете – малобюджетные предложения: комнаты с хозяйками, коммуналки и однокомнатные квартиры. «Коммуны» уже стоят 200 долларов — это порядка 1600 гривен, комнаты с хозяйками — это 1000-1200 гривен, а от 350 у.е. — это более-менее жилое состояние», - рассказывает Олеся Мокрая.

«Наверное, 60-70% клиентов — это ценовая политика 350-500 долларов, хотя есть и 800, и 1000, и даже больше», - утверждает Алексей Токарев. По его словам, квартиросъемщики с маленьким бюджетом, как правило, готовы мириться с недостатками съемного жилья. Если же у клиента есть сумма более 600 долларов, то он уже требует максимальных удобств. Иногда ситуация доходит до абсурда. «Бывают приезжают и говорят: «Я хочу, чтобы у меня была джакузи, чтобы у меня была сауна, чтобы у меня в квартире был бассейн, но при этом у меня бюджет до 800 долларов — вы можете что-то предложить?», - иронизирует он.

Однако сегмент дорогой долгосрочной аренды «погоды» на рынке не делает. Суммы более 800 долларов в месяц готовы платить лишь представители больших фирм, крупные и средние предприниматели, дипломаты. Причем, чаще всего, они не тратят на съемное жилье собственные деньги. «Это клиенты, которым оплачивают предприятия, оплачивают консульства, оплачивают представительства это жилье. Они не имеют траты со своего бюджета, со своей стороны на это жилье. Но, к сожалению таких очень мало, а предложений очень много», - отмечает Олеся Мокрая.

Основной проблемой такого застоя специалист считает нежелание владельцев недвижимости приспосабливаться к нынешней экономической ситуации. Как подчеркивают эксперты, арендодатели сегодня следуют не законам рынка, а собственным прихотям.



От разброда - к шатанию

Ближе к холодному времени года движение на рынке долгосрочной аренды затихает - переезжать из квартиры в квартиру при низких температурах никто не спешит. Конец осени и зиму называют мертвым сезоном, хотя некоторые риэлторы прогнозируют небольшой всплеск активности в конце декабря. «Конечно же, будет спрос перед Новым Годом — как обычно все хотят встретить праздник в новой квартире. Кто-то улучшает свои бытовые условия, кто-то уходит на более дешевое, так как финансы уже не позволяют пользоваться привычной недвижимостью», - поясняет Олеся Мокрая.

Однако ни риэлторов, ни арендаторов пока не радует ценовая политика. Владельцы упорно держат цены и предполагается, что запаса прочности и упрямства у них хватит еще на несколько месяцев. Однако в выигрыше останутся те, кто сможет пойти на компромисс. «Цены будут меняться и, к сожалению, они растут. Но я думаю, что те хозяева, которые поймут, что им могут что-то предложить по значительно меньшей стоимости — будут соглашаться, значит, эти квартиры будут работать. Все-таки пустое жилье — это мертвое жилье», - говорит Олеся Мокрая.

«В принципе самое разумное было бы — вернуться в послекризисное время, чтобы цены оставались на уровне осень 2008-го года — с того времени уровень цен вырос порядка, наверное, на процентов 30-40», - утверждает Алексей Токарев. Конечно, можно найти предложения по ценам даже дешевле рыночных, продолжает эксперт. Однако такой хаос в ценовой политике пока лишь осложняет ситуацию. Рынок долгосрочной аренды нуждается в структуризации. «Было бы логично создать такую базу, куда бы хозяева сами заходили, регистрировались и через определенные агентства это все сдавали. То есть, чтобы не было такого разброса, что однокомнатные квартиры с одинаковым ремонтом могут стоить «от и до и». Разброс цен очень большой», - сетует он.

Открытым остается вопрос о качестве предложений. С одной стороны, объектов достаточно для того, чтобы обеспечить жильем всех желающих. С другой – большая часть квартир эксплуатируется уже долгое время и требует дополнительных вложений. «Очень нужны рынку не только новые объекты, но и качественные, потому что на фоне уставших, изживших себя помещений и запрашиваемой стоимости нету той изюминки, той свежести и того качества, которое хотелось бы увидеть», - отмечает Олеся Мокрая.

Такие квартиры будут появляться, хотя и не массово, говорят в консалтинговых компаниях. По словам специалистов, среди населения хватает желающих вложить деньги в жилье для его последующей сдачи в аренду. «Многие люди приобретают жилье и сдают его в аренду не только для того, чтобы сейчас получить какой-то доход. Это, скорее, форма защиты своих инвестиций и источник дохода «на черный день». То есть, они понимают, что и бизнес может разориться, и с банком может что-то произойти, а недвижимость — она всё равно остается недвижимостью. Может они не по той цене смогут ее сдавать, но все равно это будет форма защиты их инвестиций», - уверен учредитель консалтинговой компании Сергей Бойко.

По его словам, долгосрочная аренда, как правило, является не основным видом деятельности арендодателя. Чаще всего это предприниматели, чей бизнес приносит им бОльшие дивиденды. Квартира же в среднем приносит около 10% в год, однако, в некоторых случаях эта цифра может достигать и 15-20%.

Днепроаренда



Днепропетровск — город, где интерес к долгосрочной аренде во время кризиса не уменьшился, а наоборот — вырос. Риэлторы объясняют это снижением объемов кредитования — говорят, что молодым днепропетровцам легче жить в арендованной квартире, чем брать ипотеку по существующим ставкам…

«Вот сейчас достаточно много людей, которые по каким-либо причинам то ли боятся влезать в долги, то есть, брать кредит в банке ипотечный, то ли не позволяют им какие-то возможности. И они... Каждой молодой паре хочется пожить отдельно», - рассказывает директор днепропетровской риэлторской компании Елена Коваленко.

Рынок аренды также подогревает большое количество студентов — по приблизительным подсчетам, в вузах Днепропетровска обучается около 55 тысяч человек. Причем, в последние годы они стали чаще обращаться за помощью к риэлторам — ведь цены на проживание в студенческих общежитиях растут. «В результате студентам оказалось выгоднее скооперироваться — допустим, два человека: две девушки или два парня и по стоимости койкоместа они спокойно могут арендовать квартиру», - считает Елена Коваленко.

Большой спрос позволяет практичным днепропетровским арендодателям выбирать подходящих квартиросъемщиков. Чтобы помещения служили дольше, они стараются действовать по принципу: «Главное — чтобы человек был хороший». «Они хотят, чтобы тот, который будет снимать, или семья или студент или еще какие-то другие категории населения, чтобы были платежеспособными и очень аккуратно относились к имуществу. Говорят: «Хотим порядочных людей», - рассказывает Елена Коваленко.

Разброс цен на жилье в Днепропетровске — колоссальный. Так, комнаты с хозяйкой могут стоить и 200, и 1500 гривен. Цена однокомнатных квартир варьируется от 1000 до 2500 гривен. Двухкомнатные - от 1500, но средней считается цена около 2500-3000 тысяч. Основной фактор, влияющий на стоимость — район. Поскольку сам Днепропетровск – это большой город с малой плотностью населения, далеко не все квартиросъемщики готовы снимать жилье на окраинах. Второе, на что обращают внимание - это «начинка» квартиры. «65-70% сдающегося жилья обязательно меблировано, обязательно есть стиральная машина — сейчас уже на этом не экономят, потому что без стиральной машины и без бойлера квартира стоит на порядок ниже», - поясняет днепропетровский специалист.

Еще один весомый для Днепропетровская фактор — экологичность местности. Город изобилует промышленными предприятиями. Студентов этот факт смущает меньше, а вот для молодых семей с детьми экология имеет большое значение. «Молодые семьи, особенно у которых маленькие детки — они, конечно, хотят, чтобы жилье было достаточно комфортным и чтобы всё таки была достаточно чистая экология — хотя бы мало-мальски, насколько это возможно в нашем Днепропетровске», - говорит Елена Коваленко.

Cамым подходящим предложением для семейных людей считаются недорогие частные дома на окраинах по цене 2000-2500 гривен в месяц. Их владельцы, как правило, готовы делать скидки — лишь бы дом не пустовал. «И вот удивительная по домам ситуация знаете в чем? Они не боятся брать молодые семьи с детками, а вот в квартирах очень многие категорически против. Выставляют условие: «Без животных и без маленьких детей», - подчеркивает Елена Коваленко.

По ее мнению эксперта, нынешние тенденции пока не позволяют говорить о снижении спроса на долгосрочную аренду в Днепропетровске. Спрос на съемное жилье может уменьшиться только после возобновления популярности ипотечных кредитов.


Артем ПЕРФИЛОВ, Елена МИЛОВА, Роман СТЕБЕЛЬЦЕ, Людмила ОРЕШИНА
Деловая Одесса