К концу 2011 года в Украине увеличился спрос на офисные помещения. Предприниматели стали активнее искать офисы, которые соответствуют изменившемуся уровню доходов…

«Сниму офис: нежилой, теплый и с окнами»

«Подбивание итогов года и рассмотрение возможностей аренды, которая допускается в офисе. Либо нужно менять этот офис: расширяться, уплотнятся, уменьшаться. То есть, к концу года человек себе планирует следующий год: на что он рассчитывает, на какие доходы и, исходя из этого, на какие расходы по аренде», - рассказывает менеджер отдела аренды риэлторской компании Ольга Бойко.
По ее словам, сегодня наблюдаются две тенденции: мелкие компании ищут офисы поменьше, а крупные расширяются. Эксперты также говорят о появлении на рынке новых игроков – это и крупные сетевые компании, которые открывают свои представительства, и небольшие конторы, которые только начинают развиваться. Новые отделения банков, транспортные компании, курсы повышения квалификации, школы раннего развития, медицинские центры – все нуждаются в офисах.
«У нас на сегодняшний день богатый спектр различных структур, которые занимаются различными видами деятельности, начиная от штор на заказ и заканчивая: «Мы вам построим космический корабль», - иронизирует управляющий партнер инвестиционной компании Владимир Калюжный.
«Белорусский сетевой маркетинг — они уже где-то там работали в Украине, и теперь хотят подключить Одессу или, например, брачные агентства, компьютерная фирма. То есть, новый бизнес, который открывается — не просто переезжают», - перечисляет директор агентства недвижимости Ольга Хандрос.
Впрочем, о купле-продаже офисов речь не идет – подавляющее большинство предпринимателей предпочитают аренду. Стандартный запрос в классе «С» - офис размером 30-40 квадратных метров. В классе «Б» ищут помещения покрупнее – обычно это два-три кабинета на 50-80 квадратов. И, наконец, в классе «А» бывают запросы на 200-300 квадратов. Разброс цен, по которым офисы снимаются, тоже довольно велик. «Я видел офисы по 40 гривен за метр квадратный, но есть и по 200», - утверждает Владимир Калюжный. «Размах - от 10 до 30 долларов за квадратный метр. Средней цены сегодня нет. Средняя цена я бы сказала — это 14 долларов за квадратный метр», - заявляет Ольга Бойко.
Несмотря на то, что формально предложение на рынке офисов превышает спрос, найти подходящее помещение нелегко. Около половины пропозиций висит «мертвым грузом». Они либо слишком дорогие, либо имеют какой-то изъян. «Допустим, первый этаж выводят в нежилой фонд. Так как отопление в нежилом фонде дороже, чем в жилом, его просто срезают — отапливают помещения кондиционером или какими-нибудь калориферами», - приводит пример Ольга Хандрос.
Претензии к качеству актуальны и для бизнес-центров — неудачное месторасположение, плохой сервис и отсутствие условий для работы – это проблемы большей части офисных зданий, заявляют управляющие. Как результат: большая часть бизнес-центров заполнена в лучшем случае наполовину. «Вечером едешь мимо бизнес-центра в рабочее время, темнеет рано, а там горит в лучшем случае 1-2 окна», - рассказывает Владимир Калюжный. По его словам, хорошие офисы на дороге не валяются — успешные проекты имеют заполняемость более чем на 90%. Качественные помещения в хороших районах по адекватной цене легко находят своих арендаторов.

Офис-2012

В новом 2012-м году ситуация на рынке офисов может кардинально измениться – по прогнозам специалистов, власти вновь будут педалировать тему запрета на ведение бизнеса в жилых домах. Подобный закон уже был принят Радой в октябре этого года, но его ветировал Президент. Тем не менее, риэлторы полагают, что компаниям, которые занимают жилые помещения, все же придется искать новые офисы. «Будут существовать штрафные санкции за использования помещения в ненадлежащем для него значении», - полагает Ольга Бойко. Однако, по ее мнению, рост спроса никак не повлияет на ценовую политику – у предпринимателей и так денег меньше, чем предполагают арендодатели. Впрочем, снижение стоимости офисов тоже не прогнозируется. Говорят: нынешняя цена соответствует суровым реалиям рынка, уменьшать ее уже некуда.
«Я не думаю, что идет речь о том, что офисы будут дешеветь. То есть, определенные какие-то скидки в определенных конкретных случаях — да, конечно, их можно получить», - считает Владимир Калюжный. «Восемьдесят процентов помещений были взяты в покупку благодаря кредитам. Сумма кредитов, плюс сумма оплаты коммунальных услуг, плюс желаемый заработок арендодателя составляет ту сумму, которую он запрашивает. Человек не просто так ее придумал: «Я хочу тысячу, я хочу две, я хочу три тысячи за этот офис», - утверждает Ольга Бойко.
В сложившейся ситуации может возрасти роль бизнес-центров. Уже сейчас арендаторы все реже проводят отличительную черту между отдельно стоящими офисами и специализированными зданиями. В дальнейшем, как полагают риэлторы, роль бизнес-центров возрастет, поэтому их нужно строить уже сейчас. «Класс Б, доступный центр города, имеющий парковку — это то, в чем сегодня есть необходимости у города. Цена, на которую очень хочет зайти арендатор — от 12 до 15 долларов за квадрат», - заявляет Ольга Бойко. «Именно средний сегмент — от 20 до 40 метров, помещение, которое рассчитано на небольшую компанию, на небольшую фирму. И в районе где-то 500-600 долларов оно должно стоить в месяц», - считает Ольга Хандрос.
Однако, управляющие, которые также анализируют этот рынок, пока что прогнозируют лишь появление новых предложений в классе «С». «К примеру, тот же бывший проектный институт — сегодня его реконструируют под бизнес-центр», - рассказывает Владимир Калюжный.
Остальные бизнес-центры – те, которые сегодня малопопулярны – еще можно довести до ума, то есть наполнить арендаторами и уменьшить «текучку». Правда, для каждого из проектов нужен индивидуальный рецепт коррекции. «Начиная от уборки – не просто каждодневной, а может быть, даже несколько раз в день всех зон общего пользования: холл, лестница и прочие помещения, до создания правильной атмосферы, обеспечения всех технических требований арендатора», - перечисляет Владимир Калюжный.
Гибкая ценовая политика, бесперебойные энергообеспечение и Интернет, а также наличие дополнительных сервисов, таких как конференц-зал или своя парковка могут многократно увеличить интерес арендодателей к новым и обновленным бизнес-центрам, считает эксперт. В конце концов, под лежачий камень вода не течет, поэтому, если арендодатели не будут заниматься развитием и совершенствованием, то успеха им точно ждать не придется.

Ильичу и не снилось

Ильичевск – небольшой городок, расположенный рядом с Одессой. Его можно обойти быстрым шагом всего за полчаса. Но, несмотря на свои размеры, этот город имеет высокую бизнес-активность. Выгодное расположение позволяет работать и зарабатывать компаниям, связанным с портовой деятельностью…
«В основном, брокерские, экспедиторские, крюинговые компании. И, конечно же, их деятельность требует аренды или вообще помещений, которые сосредоточены ближе к порту», - рассказывает директор ильичевского агентства недвижимости Марина Лобода.
Офисный рынок Ильичевска представлен помещениями, которые находятся на первых этажах жилых зданий, а также шестью бизнес-центрами высотой максимум в пять этажей. Успех последних напрямую зависит от близости к гавани: помещения рядом со зданием управления порта редко пустуют, в то время как отдаленные офисные центры заполнены всего на 30-40%. «В городе построены еще офисные центры, которые расположены чуть дальше от порта. Они и презентабельны, и престижны, и достаточно комфортны, но, тем не менее, их расположенность вдали от порта уже уменьшила спрос», - заявляет Марина Лобода.
Между тем, цены на офисы в Ильичевске далеко не провинциальны и сравнимы с расценками в областных центрах Украины. «Цена коммерческой недвижимость в Ильичевске колеблется от 1500 до 2000, в зависимости от того, где находится помещение, насколько оно фасадное, нефасадное, насколько оно презентабельно», - поясняет специалист.
Впрочем, это цена предложения. По словам риэлторов, последние запросы на покупку офисов фиксировались более двух лет назад. Сегодня пользуется спросом аренда, причем ставки за время кризиса снизились вдвое и сегодня колеблются от 10 до 20 долларов за квадратный метр. Ходовой размер офисных помещений – 50-100 квадратов. Более крупне офисы считаются редкостью, и компании, которые требуют больших помещений, остаются ни с чем. «К нашему городу есть интерес и работы банков — зачастую запрашивают помещения от 150 до 200 метров квадратных. Но, к сожалению, иногда банки не находят такие помещения и вынуждены отказаться от деятельности в нашем городе», - сетует Марина Лобода.
По ее словам, рынок Ильичевска очень остро нуждается в новых офисных площадях. В пример риэлтор приводит офисный центр, который возводится прямо возле порта – помещения там начали бронировать еще до начала строительства. Причина ажиотажа проста – предприниматели понимают, что другие офисы в этом районе вряд ли появятся. «Практически вся припортовая территория уже давно занята. Поэтому надо еще найти место, где это можно построить. Но, я уверена, что это было бы интересно. Ведь, например, офисные помещения по улице Транспортной, в районе порта, изначально, пока еще строились, уже были заняты», - утверждает Марина Лобода.
Вместе с тем, новое офисное здание так и не было достроено – реализации планов застройщиков помешал кризис. Проект заморожен в состоянии приблизительно 90% готовности и его сдача в эксплуатацию затягивается. Ильичевские предприниматели обходят объект стороной и не торопятся вкладывать деньги офисный долгострой.
Артем ПЕРФИЛОВ, Елена МИЛОВА, Роман СТЕБЕЛЬЦЕ, Людмила ОРЕШИНА