В декабре традиционно изменяется активность на рынке торговой недвижимости. Рост объемов продаж в одних отраслях и упадок в других провоцируют оживление среди владельцев помещений. Предприниматели, в свою очередь, не настроены что-либо менять перед Новым Годом…

В поисках щедрых арендаторов

«Они на время зимнего затишья просят у собственника какие-то скидки по арендной плате. Естественно, собственник обращается в агентство недвижимости с желанием найти людей на ту же арендную ставку, которая была до Нового Года и длилась круглый год», - рассказывает специалист по аренде коммерческой недвижимости Олег Байздеров.
Однако найти замену удается не всегда. Как отмечают посредники, стабильный спрос на торговые площади сегодня есть либо в так называемом «бутиковом» центре города, либо на городских окраинах. «Востребованы очень хорошо спальные районы: Таирова, поселок Котовского. Там скопляется наибольшее количество людей – это придает большую покупательную способность», - заявляет директор агентства недвижимости Вячеслав Рекечинский. «Там всегда есть спрос, и в принципе, на помещение есть 1-2 клиента обязательно. Люди очень активно ищут помещения в спальных районах нашего города», - утверждает Олег Байздеров.
При этом сделки купли-продажи на рынке торговых квадратов сегодня — большая редкость. Если помещения и покупают, то не для того, чтобы торговать, а для того, чтобы вложить деньги и сдавать их в аренду. «Прецеденты продаж были и, как правило, совершались продажи готового бизнеса, который приносил арендную плату. Люди охотнее покупают помещение уже с длительными договорами аренды, с определенными суммами», - поясняет Олег Байздеров.
Определенные суммы — это свыше 50 долларов за квадратный метр — в основном, это бутики в центре города, которые как раз и вызывают интерес у инвесторов. Однако дорогая аренда составляет лишь незначительную часть этого рынка. В целом, месячная цена на торговые квадраты колеблется от 25 до 50 условных единиц. Подавляющее большинство предпринимателей нуждается в более дешевых помещениях. «Снимают в среднем магазины от 500 до 1000 долларов — это самое пиковое, самый востребованный уровень цен», - утверждает Вячеслав Рекечинский.
Чаще всего ищут недвижимость под продовольственные магазины и аптеки. Также на рынке есть спрос на площади под продажу бытовой техники, компьютерных товаров, одежды, косметики и парфюмерии. Основная тенденция — минимизация площади. Ходовой размер: от 30 до 100 квадратных метров. «Если раньше они использовали торговые площади под выставку своих товаров, то сейчас люди больше переходят к возможности продажи через Интернет и уже платить за торговую площадь — выставлять свои товары — это становится не совсем рентабельно для этих бизнесов», - говорит Олег Байздеров. «Единственным по-прежнему остается желание потребителя пощупать, попробовать, померить, но для этого не нужен магазин с полным набором товаров, а достаточно легкой выставки. Это как раз можно обеспечить в торговых центрах, где есть небольшие площади», - поясняет руководитель консалтинговой компании Ольга Русева. По ее мнению, торговые центры — это самый оптимальный формат, как для торговцев, так и для покупателей. Первые нуждаются в компактности и хорошей проходимости, а вторые — в экономии времени, которое тратится на совершение покупок.

Профессиональная недвижимость

В Новом Году риэлторы ждут только позитивных изменений на рынке торговой недвижимости. Говорят: востребованными будут как старые, так и строящиеся площади. Возобновление спроса обещают ближе к весне.
«В любом случае, свято место пусто не бывает. И если этот бизнес не может выживать, то появится другой бизнес, которому все-таки потребуются эти площади, и они смогут за них платить», - уверен Олег Байздеров. «Новые торговые площади нужны для крупных компаний, брендовых. Очень многие серьезные компании, которые занимаются мультибрендом, хотят зайти», - утверждает Вячеслав Рекечинский.
Мультибрендовые компании – этот тот сегмент, за который будет вестись борьба среди владельцев магазинов и торговых центров. В консалтинговых компаниях говорят об устойчивой тенденции перехода предпринимателей с первых этажей на специализированные площади. Однако, риэлторы считают, что хоронить магазины в центре города еще рано. «Я не думаю, что магазины все перейдут только в торговые центры. Они могут дополнительно там открывать свои представительства. Но они не будут оставлять имиджевые места, которые всегда для них важны», - считает Олег Байздеров. «Мы уже видим, что они обесцениваются, уже видим падения по недвижимости. Есть такие предложения коммерческих помещений, которые раньше могли быть предложены только под бутики, сейчас готовы даже под элементарный офис предложить. Идет неуклонное падение стоимости квадратного метра», - утверждает руководитель консалтинговой компании Ольга Русева.
Конечно, цены падают и в торговых центрах. Но, по словам специалиста, их на рынке более чем достаточно и нынешнюю ценовую политику давно пора сделать адекватной. Как минимум – приравнять к европейским реалиям. «Например, в центре любого торгового центра Германии – мы говорим о крупнейших городах, в том числе таких как Дрезден, Мюнхен — это 20 евро за квадратный метр. Это достаточно смешная цена для наших торговых центров», - отмечает Ольга Русева.
Однако именно перед отечественными торговыми центрами открываются наиболее заманчивые перспективы, продолжает специалист. И прогнозирует: в 2012 году продолжится процесс детенизации бизнеса. Предприниматели вынуждены будут регистрироваться по месту работы и искать способы потратить безналичные деньги. «Большинство предпринимателей не хотят рисковать своим бизнесом в целом и стремятся все-таки привести к чистоте своего бизнеса максимально в законодательном поле. И торговые центры это предоставляют, дают эту возможность, естественно торговцы туда из-за этого двигаются», - поясняет Ольга Русева.
Тем не менее, владельцам торговых центров нельзя расслабляться – им стоит поработать над изменением формата, если они хотят оставаться конкурентоспособными на рынке. В первую очередь это четкая структуризация торговых площадей. Например, на первом этаже – продовольствие, на втором – одежда, на третьем – бытовая техника и так далее. Второе – это организация массовых мероприятий. «Условия проведения акций от имени всего торгового центра, организация каких-то показов, публичных мероприятий — то, что привлекает определенный поток. И вообще, торговый центр должен создать определенный праздник», - уверена Ольга Русева. В идеале покупатель должен проводить в торговом центре весь свой досуг: приходить утром, а уходить поздно вечером. Однако, отечественные маркетологи и управляющие пока еще не могут похвастаться такими блестящими результатами.

Торговля по-донецки

Хотя Донецк и считается столицей шахтеров, торговля здесь развита не хуже чем добыча полезных ископаемых. Первые этажи на центральных улицах донецкие предприниматели оккупировали еще в начале 90-х. Однако, ранее приспособленная под торговлю недвижимость с каждым годом теряет свою актуальность, отмечают местные риэлторы. «Клиенты сейчас хотят более цивилизованные места для торговли. Прошло время подземных переходов, торговли на рынках и так далее. То есть, это менее цивилизованно и постепенно от этого отходим», - заявляет директор донецкого агентства недвижимости Сергей Тахтаров.
Более цивилизованным в Донецке считается формат торгово-развлекательных центров. Предприниматели как крупные, так и мелкие охотно перемещают сюда свои магазины, поскольку клиентов здесь гораздо больше, чем просто на улице. Донетчане охотно посещают благоустроенные ТРЦ, совмещая поход за покупками с отдыхом. «Человек поставил машину под охрану, барышня пошла по магазинам, а он разлегся, или там игровые детские аппараты – захотел ребенок там. Кофе попил, отдохнули, а потом, в конце концов, спустились, отоварились продуктами питания», - описывает стандартный поход в донецкий торговый центр Сергей Тахтаров.
За время независимости в шахтерской столице каждый год-два сдавали в эксплуатацию крупный торговый центр. Сегодня их в городе – 14, считая переоборудованные старые универмаги. Еще три находятся в стадии постройки. Среди последних – грандиозный проект, рассчитанный на крупных клиентов. Его руководители уже успели собрать в своих стенах полсотни мировых брендов, каждый из которых арендует площадь не менее 100 квадратных метров. «Это самый крупный архитектурный комплекс Донбасса, который развивается и который… Вот скоро вторая очередь. Это серьезные вложения – там только первая очередь около 35 миллионов долларов обошлась», - рассказывает риэлтор.
Но, если формат «от 100 и выше» на рынке уже представлен, то помещений в 30-50 квадратных метров, предназначенных, например, для мелких торговцев одеждой и обувью, в Донецке катастрофически не хватает. Риэлторы жалуются, что строители торговых центров не всегда попадают в нужный формат. Однако дефицит площадей сглаживает этот недостаток. «Практически все заполнено. Если что-то и высвобождается, то они внутри своего коллектива или расширяются, или кого-то привлекают. Практически все занято», - утверждает Сергей Тахтаров.
Стоимость торговых площадей в Донецке, по сравнению с другими украинскими регионами, довольно высока. За магазины на центральных улицах просят 4-5 тысяч условных единиц за квадрат. Цена аренды приспособленных помещений и квадратных метров в торговых центрах практически идентична. «Аренда от 25, может быть даже 20 в некоторых случаях, до, знаю случаи, предлагали пятьдесят, но в основном это где-то 35-37 – до сорока», - отмечает Сергей Тахтаров. По его словам, 30-40 долларов считается средней ценой и потенциальные арендаторы готовы платить эти деньги. Однако, строительство новых торговых центров затруднено – в Донецке не хватает для этих целей свободной земли. Оптимальный вариант: освободить для этих целей территории существующих донецких рынков.

Артем ПЕРФИЛОВ, Елена МИЛОВА, Роман СТЕБЕЛЬЦЕ, Людмила ОРЕШИНА