2011-й год эксперты рынка недвижимости вспоминают с большей теплотой, чем 2010-й. Говорят, что спрос был больше и покупательская способность выше. С одной стороны, течение года продавалось в основном дешевое жилье, а цены в целом практически не менялись. С другой – был период в первой половине года, когда спросом пользовались и дорогие квартиры…

2011-й год эксперты рынка недвижимости вспоминают с большей теплотой, чем 2010-й. Говорят, что спрос был больше и покупательская способность выше. С одной стороны, течение года продавалось в основном дешевое жилье, а цены в целом практически не менялись. С другой – был период в первой половине года, когда спросом пользовались и дорогие квартиры…

Итоги, резюме, выводы
«Продавалась дорогая недвижимость, и она была приобретена в основном нашими клиентами из ближнего и дальнего зарубежья. Пользовалась спросом историческая часть Одессы – старые крепкие дома большой площади, где можно было бы сделать ремонт, чтобы эта квартира была элит-класса», - рассказывает председатель Одесского регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Ольга Архипова. Однако, по ее словам, в целом год запомнился не столько тенденциями, сколько событиями. Первое – это изменение правил налогообложения при продаже недвижимости. «Пять процентов подоходного налога берутся теперь по другим критериям, нежели это было до 2011-го года. Мы говорим о недвижимости, которая в праве собственности менее трех лет», - поясняет Ольга Архипова.
Второе важное для агентств недвижимости событие – появление законопроекта о риэлторской деятельности. Предлагаемый для рассмотрения в Верховной Раде документ спровоцировал споры в риэлторской среде: одни считали, что закон поможет избавиться от непрофессионализма. Другие твердили об увеличении коррупционной составляющей. Вопрос остается открытым по сей день. И, наконец, значимое событие, которое произошло в декабре: разговоры о реорганизации органов МБТИ. «Сначала слухи, а потом уже в действии новая форма регистрации собственности и мы с вами должны были зайти в 12-й год с новшествами о коррекции работы — я говорю о МБТИ и новом органе государственной регистрации объектов недвижимости. И на сегодня мы уже видим, что его отсрочили до 13-го года», - отмечает Ольга Архипова.
Однако, даже сами ожидания серьезных изменений на рынке в течение года провоцировало значительное увеличение числа сделок. «Начиная от слухов о падении, обвале доллара, например, в первую очередь, заканчивая слухами о закрытии и приостановке работы БТИ», - говорит аналитик рынка первичной недвижимости Олег Никифоров. По его мнению, первичный рынок в 2011-м году демонстрировал признаки выздоровления – застройщики, наконец, начали становиться на ноги, уходя от неопределенности. На рынок выводились новые объекты. При этом их создатели склонялись либо в сторону жилья эконом-класса, либо к коммерческой недвижимости: строительству торговых и бизнес-центров, складских комплексов. «Каждая компания вынуждена была найти конкретно свою узкую специализацию, свое место на рынке, то ли это генподряд, то ли это осваивание бюджетных средств, то ли это поиск и партнерские отношения с каким-то генеральным инвестором», - рассказывает Олег Никифоров.
Таким инвестором могло стать либо физическое лицо – спонсор, либо финансовое учреждение. Как отмечают банкиры, именно в 2011-м году возобновилось кредитование первички под залог имущественных прав. И в целом выросли объемы кредитов, выданных для проектирования и для покупки недвижимости. «Если сравнивать с 2010-м годом, то практически объемы кредитования на недвижимость или под залог недвижимости — они увеличились в разы. Если сравнивать с 2008-м годом, то мы далеки и весьма далеки от тех показателей, которые были в те года», - подчеркивает председатель правления коммерческого банка Юрий Граматик.
Между тем, и условия выдачи займов, далеки от тех, которые предлагались до кризиса. «Наиболее удовлетворяемые условия (которые удовлетворяют и банки и заемщиков) это практически 30% или 50%-ный первоначальный взнос за ту недвижимость, которая приобретается и 5-6 лет срок возврата этих кредитов — то есть это более-менее приемлемые условия, для того, чтобы получить этот кредит», - считает Юрий Граматик.
Конечно, на рынке банковских продуктов предлагают кредиты на срок до 10 лет и даже 10%-й первоначальный взнос. Однако, по мнению Юрия Граматика, это не тенденция, а скорее исключение из правил.



Столица-2011-2012

Киев — бессменный индикатор всех процессов, которые происходят на рынке украинской недвижимости. Тенденции, которые наблюдаются в столице, рано или поздно доходят до регионов. 2011-й год киевские эксперты называют «нормальным» и «рабочим». Главным событием считают попытку реорганизовать органы БТИ и связанный с этим ажиотаж. «В декабре получилась ситуация, что в киевском, да наверное и в других БТИ, произошел коллапс, многосотенные и многотысячные очереди. Была практически парализована работа БТИ, сделки практически прекратились и ожидалось падение рынка в начале 2012-го года», - рассказывает директор киевского агентства недвижимости Анатолий Топал.
Основная тенденция, действовавшая на протяжении всего года — это возобновление активности киевских застройщиков, которые не только достраивали недостроенное, но и вкладывали огромные деньги в рекламные компании, привлекая покупателей многочисленными акциями и скидками. «Сейчас мы видим, что можно брать и в рассрочку на 10 лет при 10%-м взносе. Нам дарят квадратные метры, нам дарят кухни, нам дарят коммунальное обслуживание на один-два, а то и три года – некоторые компании. Этих акций практически раньше не было», - утверждает Анатолий Топал.
Фактически продавалась та первичная недвижимость, которую начали строить еще в 2004-2005 годах. А вот о новых проектах в Киеве не слышно. Даже существующий спрос на эконом-жилье застройщики старались удовлетворить путем переформатирования строящихся объектов, оставшихся с докризисных времен. «Переделываются форматы коттеджных городков под так называемый «городок для старта» — он рассчитан на молодежь по реально доступной цене, которая отличается процентов на 30 от подобных. При этом устав, нормы, обслуживание как для городка довольно дорогого», - отмечает специалист.
Между тем, ближе к концу года в Киеве неожиданно активизировался спрос «элитку» — число сделок с дорогим жильем выросло на 25-30%. «С чем это связано? Ну, многие связывают это с тем, что будет усилено антикоррупционное законодательство и многие пытаются, особенно чиновничий аппарат, вбросить деньги в недвижимость. Многие говорят, что это выход многих дорогих объектов, которые были заложены еще в 2004-05», - поясняет Анатолий Топал.
Основные надежды игроки киевского рынка недвижимости возлагают на Евро-2012 — к этому событию предприниматели готовились и в 2011-м и в 2010-м году. Однако, как предсказывает Анатолий Топал, чемпионат Европы по футболу станет разочарованием года для украинских коммерсантов. «У меня масса знакомых, которые вгупали массу денег в непонятную недвижимость в Киеве с целью якобы их вернуть на Евро-2012. Сдавать – типа, обогатимся. Люди добрые, три недели вам не вернут того, что вы вложили. Это миф, что на евро -2012 можно массово заработать», - считает Анатолий Топал
Среди других ожиданий: появление доступной ипотеки, возобновление программ покупки жилья для молодежи. В целом, эксперт считает, что 2012 год имеет все шансы если не удачным, то, как минимум, переломным для рынка недвижимости.

Ожидания, предсказания, прогнозы

Позитивные тенденции, которые наблюдались на рынке недвижимости в 2011-м году, позволяют надеяться на их продолжение в 2012-м. Риэлторы, в первую очередь, ждут, что органы власти вернутся к рассмотрению их проблем и вновь рассмотрят законопроект, призванный упорядочить работу посредников рынка недвижимости. «Опять идут разговоры о законе о риэлторской деятельности — мы говорим об указаниях президента премьер-министру, чтобы до конца января были предъявлены в Верховную Раду некоторые законопроекты, которые должны отрегулировать нотариальную и риэлторскую деятельность», - рассказывает председатель Одесского регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Ольга Архипова. По ее убеждению, от анонсируемых властями реформ будет зависеть и спрос на недвижимость. В частности, прогнозируется постепенный рост числа сделок с земельными участками. «Люди, в свете нового закона, который ждут — о рынке земли, понимают, что земля продолжает быть ценностью на Украине и ее больше не станет — то, что всегда говорил Марк Твен, и мы очень часто употребляли эти слова», - говорит Ольга Архипова.
Увеличения спроса на свои продукты ждут и финансисты. Согласно их прогнозам число желающих взять ипотеку продолжит расти. Вместе с тем, условия кредитования в 2012-м году вряд ли изменятся – по словам банкиров, этот рынок слишком медлителен и консервативен. «То есть, дешеветь ресурсы не будут, может быть будет использование инструментария доллара, который сейчас тоже есть в системе, но его надо грамотно превратить в гривну. Но, по крайней мере, я думаю, что ставки в районе 25-30% для физических лиц сохранятся в течение 1 квартала 2012-го года», - полагает председатель правления АО «Имэксбанк» Юрий Граматик.
На активизацию государственных программ финансисты особо не рассчитывают. И, хотя в целом банкам интересно выступать в качестве партнеров для государственного ипотечного учреждения, доля выдаваемых льготных кредитов, как правило, не превышает 2-3%. «Размер выделяемых средств не безразмерен – хотелось бы больше, если говорить простым языком. Хотелось бы раз в 5-6 больше объемов, чем те, которые существуют сейчас по линии государственного ипотечного учреждения», - заявляет Юрий Граматик.
На продолжение стабилизационных процессов надеются и специалисты первичного рынка. Правда, при этом признают - в 2012-м году застройщики будут акцентировать внимание на эконом-классе. «Нет потребителя на премиальное жилье. Никто сейчас не готов в Одессе покупать жилье дороже 2000 долларов, да и 2000 долларов за квадратный метр – это космическая цена», - заявляет аналитик рынка первичной недвижимости Олег Никифоров.
В целом, развитие строительного рынка будет зависеть не столько от действий застройщиков, сколько от активности иностранных инвесторов, а также от усилий властей, уверен Олег Никифоров. По его мнению, ситуацию может спасти лишь лояльность госорганов к строителям. «Начиная от позиции в отношении доли города, от позиции в отношении естественных монополистов — владельцев сетей облэнерго, горводоканал, которые в ежовых рукавицах держат застройщиков. От позиции местных властей, влиять на эти вопросы, либо не влиять и как влиять очень много зависит в части касающейся жилищного строительства», - говорит Олег Никифоров. По его подсчетам, уменьшение влияния монополистов и снижение стоимости разрешительных документов уменьшит себестоимость жилья на 25-30%. А при сниженной на такой процент цене спрос на новую недвижимость может вырасти в несколько раз.

Артем ПЕРФИЛОВ, Елена МИЛОВА, Роман СТЕБЕЛЬЦЕ, Людмила ОРЕШИНА